W ostatním artykule „[Prawie] wszystko o kredytach hipotecznych“ starałam się przełożyć „język bankowy“ na „język powszechny“. Wszystko po to aby nikt z was nie zniechęcił się do zakupu swojego wymarzonego mieszkania z tak błahego powodu.

Jeżeli nadal jesteście zdecydowani i gotowi stawić czoła wymaganiom banku, w tej części pokażę wam jak wygląda proces wnioskowania o kredyt hipoteczny.

Jak wygląda proces?

Standardowo od momentu złożenia kompletnego wniosku kredytowego do uruchomienia, nie powinien upłynąć okres dłuższy niż 3 tygodnie. Jednak wszystko to zależy, w dużej mierze od złożoności twojej sytuacji finansowo-prawnej lub samego celu kredytowania, a także od twojej współpracy z bankiem. W skrajnych sytuacjach na długość procesu może również mieć wpływ twój doradca finansowy i/lub analitycy bankowi, którzy z racji ogromu wniosków w analizie, mogą zwyczajnie przedłużyć okres weryfikacji.

Aby uruchomić całą machinę zacznij od wyboru doradcy lub wybierz się bezpośrednio do banku, a najlepiej kilku, abyś mógł samodzielnie porównać ich oferty. Ma to niewątpliwy plus w postaci większych możliwości negocjacyjnych w banku, którego jesteś stałym klientem i do którego wpływa np. twoje wynagrodzenie.

Jeżeli jednak zdecydujesz się na skorzystanie z usług firm doradztwa finansowego, które współpracują z kilkunastoma instytucjami finansowymi, w  jednym miejscu będziesz mógł złożyć wnioski do kilku banków. Jest to zaletę również na etapie kompletowania dokumentów. Oczywiście poszczególne banki mogą mieć nieco inne wymagania jednak trzon zawsze pozostaje ten sam o czym napiszę za chwilę.

To co bardzo istotne, doradca nie ma prawa pobierać od ciebie żadnych dodatkowych opłat/prowizji za korzystanie z jego usług. Usługi te są dla ciebie bezpłatne, a doradca rozlicza się bezpośrednio z bankiem, co w żadnym stopniu nie powinno obciążać klienta.

Czy warto korzystać z pomocy doradcy?

Wybór doradcy finansowego niejednokrotnie może okazać się kluczowym dlatego pamiętaj, że nie musisz korzystać z usług tego, który akurat „będzie dostępny“. Podpytaj znajomych, przeczytaj opinie, a ostateczną decyzję podejmij na spotkaniu. Jeżeli poczujesz, że osoba z którą masz rozmawiać o swoich finansach i sytuacji rodzinnej nie wzbudza twojego zaufania, wybierz innego. Nie bez znaczenia pozostaje również osobowość doradcy i jego sytem pracy. „Człowiek – chaos“ nie jest najlepszym wyborem biorac pod uwagę liczbę dokumentów i złożoność samego procesu.

Istotą doradztwa jest pomoc w wyborze najkorzystniejszego, dla klienta, rozwiązania. Aby rzetelnie, spośród całej oferty, wybrać te produktu, które najlepiej odpowiadają twoim oczekiwaniom, doradca ma obowiązek zbadania twoich potrzeb. Dlatego nie zdziw się jeżeli zada ci szereg pytań, pozornie niezwiązanych z tematem. Doradca będzie próbował poznać ciebie, twoją sytuację zawodową, rodzinną oraz status materialny. Wszystkie te informacje zostaną wykorzystane na etapie badania zdolności kredytowej.

Kliknij TUTAJ, aby uzyskać pomoc doradcy specjalizującego się w programie Mieszkanie dla Młodych.

Kilka słów o zdolności kredytowej

Zdolność kredytowa to nic innego jak, twoja zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w określonym, między stronami, terminie.

Do zbadania zdolności kredytowej niezbędny będzie kalkultor kredytowy. Każdy bank ma własny, w którym zaszyte są algorytmy, wyliczające twoje punkty skoringowe i zdolność do spłaty wnioskowanego kredytu. Badanie zdolności to tak naprawdę pierwsza weryfikacja potencjalnego klienta, która decyduje o złożeniu wniosku lub odmowie.

Na tym etapie również, dzięki wprowadzeniu parametrów takich jak wnioskowana kwota kredytu, okres kredytowania, waluta do spłaty oraz rodzaj rat, doradca będzie miał możliwość przedstawienia harmonogramu spłat i wysokość comiesięcznych rat. Pamiętaj jednak, że nie są to wartości wiążące i mogą ulec zmianie na etapie analizy kredytowej. Jest to również doskonały sposób na porównanie ofert różnych banków, ponieważ przy wprowadzeniu tych samych parametrów, zostaną wskazane różnice w wysokości rat i całkowitym koszcie kredytu. Wraz z doradcą będziesz mógł dokonać wyboru banku, którego oferta jest dla ciebie najkorzystniejsza. Pamiętaj jednak, że nie zawsze cena będzie wymiernikiem korzyści. Mogą to również być takie elementy jak możliwość bezprowizyjnej, wcześniejszej spłaty czy też opcja wakacji kredytowych.

Jeżeli posiadasz zdolność kredytową kolejnym krokiem będzie skompletowanie dokumentów, które zostaną poddane analizie wstępnej pod względem formalnym oraz wypełnienie wniosku kredytowego, który wraz ze zweryfikowanymi dokumentami zostanie przekazany do banku celem ostatecznej analizy.

Jeżeli zdecydujesz się na korzystanie z usług doradcy finansowego pamiętaj, że doradca powinien, co do zasady, złożyć wnioski do minimum 3 banków, dzięki czemu automatycznie zwiększa twoje pole negocjacyjne, a także prawdopodobieństwo, uzyskania decyzji pozytywnej i skutecznej finalizacji transakcji.

Zanim złożysz wniosek doradca powinien wręczyć ci listę wymaganych dokumentów, które są niezbędne do przeprowadzenia analizy. Pamiętaj, że złożenie niekompletnego wniosku, skutkuje wydłużeniem całego procesu ponieważ prędzej czy później zostaniesz poproszony o uzupełnienie braków. W skrajnych przypadkach może to również skutkować decyzją negatywną i koniecznością złożenia nowego wniosku.

Dokumenty niezbędne do wydania decyzji kredytowej to:

• dokumenty identyfikujące ciebie jako kredytobiorcę,
• dokumenty określające wysokość twoich dochodów, ich źródło oraz staż pracy,
• dokumenty dotyczące przedmiotu finansowania.

W poszczególnych bankach możesz spotkać się z różnymi oczekiwaniami względem dokumentacji. W poniższej tabeli przedstawię przykładowy zestaw dokumentów dla najpopularniejszych celów kredytowania i źródeł uzyskiwania dochodu:

Pamiętaj również, że w dowolnym momencie pracownik banku może poprosić cię o dostarczenia kolejnych dokumentów, nawet tych, które nie są wskazane na standardowej liście banku. Dzieje sie tak w przypadku, gdy analityk ma wątpliwości i chce dokonać dodatkowej weryfikacji.

Wniosek i weryfikacja

Kiedy uda ci się zebrać dokumenty należy wypełnić wniosek kredytowy. Podpisując się pod nim oświadczasz, że wszystkie podane informacje są zgodne ze stanem faktycznym. Zatajanie informacji – najczęściej dotyczących historii kredytowej czy też liczby osób w gospodarstwie domowym – jest bardzo negatywnie oceniane. Praktyka „pomijania dzieci“ jest stosunkowo częsta, jednak równie często, w oparciu o wydruk operacji na rachunku, czy też zdjęcia rodzinne na Facebooku[!], analitycy są w stanie dojść do prawdy.

Na wniosku, znajdziesz również zgodę na weryfikację w Biurze Informacji Kredytowej i bazie Bankowy Rejestr [BR], bez podpisania której twój wniosek nie zostanie rozpatrzony.

Po złożeniu kompletnego wniosku możesz trochę odetchnąć ponieważ w przeważającej mierze, reszta należy do banku, a dokładniej do analityków bankowych. Twój wniosek zyskuje status „W analizie“.

Co do zasady każdy wniosek przechodzi przez trzy niezależne analizy:

• Analizę prawną
• Analizę techniczną
• Analizę ekonomiczną

Podczas analizy prawnej analityk zweryfikuje stan prawny nieruchomości, którą zamierzasz nabyć i/lub stanowiącej zabezpieczenie, jak również przyjrzy się całej transakcji kupna – sprzedaży [dot. celu – zakup nieruchomości] między tobą, a zbywcą niezależnie od tego jakim jest podmiotem.

Analiza techniczna natomiast to przede wszystkim analiza wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Pracownik banku zweryfikuje operat szacunkowy lub inną, akceptowalną przez bank, formę wyceny oraz realność realizacji transakcji przy założonym kosztorysie np. w sytuacji, gdy celem kredytowania jest budowa domu systemem gospodarczym.

Ostania analiza to analiza ekonomiczna, która służy weryfikacji twojej sytuacji finansowej. Analityk zbada ponownie twoją zdolność kredytową, przyjrzy się dokumentom dochodowym i oceni ryzyko transakcji dla banku, a także w oparciu o opinie pozostałych analityków i swoją własną, wyda ostateczną czyli wiążącą, decyzję kredytową.

Tak jak wspomniałam wcześniej, analizy te są niezależne, co oznacza, że na każdym etapie, poszczególni analitycy, mogą wydać decyzję pozytywną, negatywną lub warunkową, prosząc o dosłanie dodatkowych dokumentów lub złożenie wyjaśnień.

W niektórych bankach od decyzji negatywnej przysługuje odwołanie, które możesz złożyć samodzielnie, bezpośrednio w banku lub poprosić swojego doradcę aby zrobił to w twoim imieniu. Jednak jest to możiwe tylko w sytuacji gdy decyzja ta budzi uzasadnioną wątpliwość.  Prawo do złożenia odwołania jest uregulowane w instrukcji służbowej danego banku dlatego dopytaj o taką możliwość swojego doradcę lub bezpośrednio w banku, w którym otrzymałeś negatywną decyzję kredytową.

Pamiętaj również, że bank nie ma obowiązku podawania przyczyny odmowy. Może to być zarówno historia w BIKu, figurowanie w BR, podejrzenie próby wyłudzenia, jak i każda inna, która niesie ze sobą ryzyko niespłacalności kredytu.

Podpisanie umowy i uruchomienie kredytu

Jeżeli uda ci się pozytywnie przejść przez wszystkie te etapy to można powiedzieć, że będzie tylko lepiej. Decyzja pozytywna umożliwia ci podpisanie umowy kredytowej jednak aby środki fizycznie trafiły na właściwe konto, musísz jeszcze spełnić warunki do uruchomienia, które najczęściej wiążą się z:

• wpłatą prowizji,
• podpisaniem umowy ze zbywcą,
• złożeniem wniosku do sądu o wpis do hipoteki.

Po spełnieniu wszystkich warunków pozostaje ci podpisanie umowy i wniosek o Mieszkanie dla Młodych. Umowa ta najczęściej jest kilkustronicowa i nie dla wszystkich zrozumiała. Dlatego poproś doradcę  aby udostępnił ci ją kilka dni wcześniej, tak abyś miał szansę zapoznać się z jej treścią jeszcze przed podpisaniem. Gorąco zachęcam do czytania wszystkich umów. Doskonale rozumiem, że nie każdy ma wykształcenie prawnicze dlatego jeżeli jakikolwiek zapis umowy budzi twoje watpliwości lub jest niezrozumiały, poproś o interpretację bank lub swojego doradcę. Po podpisaniu umowy bank ma kilka dni na uruchomienie kredytu. Zarówno termin jak i rachunek odbiorcy dokładnie określone są w umowie kredytowej i uzależnione od celu kredytowania.

Teraz pozostaje ci już tylko terminowe spłacanie kredytu :-)