Wzór umowy deweloperskiej jest obszerny i pisany specjalistycznym językiem, a osoba niemająca doświadczenia z umowami deweloperskimi może mieć wątpliwości, na co zwrócić uwagę. Przygotowałam dla Ciebie 10 punktów, które warto sprawdzić.

1. Jak są zabezpieczone Twoje pieniądze?
Pieniądze na poczet mieszkania lub domu mogą być wpłacane na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. Oczywiście ta druga opcja jest dla Ciebie dużo bardziej korzystna.

Mało kto jednak zwraca uwagę na to, że dotyczy to jedynie ceny mieszkania. Kwota za garaż, który stanowi osobny lokal, albo kwota za udział w garażowcu nie będą wpłacane na rachunek powierniczy. Nie będą one podlegać specjalnej ochronie na wypadek upadłości dewelopera. Niektórzy deweloperzy specjalnie tak dzielą kwoty, by jak najmniej było wpłacanych na rachunek powierniczy – takie praktyki mogą stanowić obejście przepisów.

2. Co się stanie z ceną jeśli powierzchnia mieszkania po wybudowaniu będzie się różnić od planowanej?
Rzeczywista powierzchnia mieszkania już po wybudowaniu prawie zawsze różni się od powierzchni przewidzianej w projekcie. Najczęściej jest to różnica ok. 1,5%-2%, ale w przypadku małych mieszkań może wynieść nawet 4%.

Sprawdź, jaki wpływ będzie miała zmieniona powierzchnia na cenę. Czy deweloper zwróci Ci nadpłatę, jeśli mieszkanie będzie mniejsze niż planowane? Czy będziesz musiał dopłacać, jeśli mieszkanie będzie większe? Czy będziesz mógł odstąpić od umowy, jeśli wzrost ceny będzie dla Ciebie nieakceptowalny? Czy zmiana powierzchni balkonu albo ogródka też będzie miała wpływ na cenę?

3. Kiedy cena mieszkania może ulec zmianie?
Zmiana ceny w przypadku zmiany metrażu mieszkania to rzecz typowa. Równie często deweloperzy przewidują zmianę ceny, jeśli zmianie ulegnie podatek VAT. Niektórzy deweloperzy przewidują również inne powody do zwiększenia ceny, np. wzrost inflacji.

4. Do kiedy ma nastąpić odbiór mieszkania, wydanie mieszkania i zawarcie umowy przyrzeczonej?
W umowie deweloper powinien zadeklarować do kiedy nastąpi zakończenie robót, ale dla Ciebie nie ma to aż takiego znaczenia.Ważniejsze jest, kiedy będziesz mógł sprawdzić prawidłowość wykonania mieszkania – a więc kiedy dojdzie do odbioru i spisania protokołu określającego wady.

Kolejna istotna data to dzień wydania mieszkania w Twoje posiadanie, czyli oficjalne przekazanie kluczy. Może to nastąpić w tym samym dniu co odbiór, ale nie każdy deweloper wprowadza taką zasadę.

Oczywiście najważniejszą datą jest dzień, do którego powinieneś się stać właścicielem mieszkania. Zwróć uwagę, ile wynosi termin między dniem odbioru a dniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Standardowo to dwa – trzy miesiące; termin półroczny jest bardzo długi i należy się zastanowić, czemu deweloper wprowadza aż taki „bufor bezpieczeństwa”.

5. Jakie koszty utrzymania mieszkania będziesz ponosić po wydaniu mieszkania?
Chyba wszyscy deweloperzy obciążają swoich klientów kosztem utrzymania mieszkania od dnia wydania. Czy w umowie jasno opisano, jakie koszty będziesz w związku z tym ponosić? Czy za tzw. media będziesz płacić sam czy za pośrednictwem dewelopera? Czy deweloper będzie pobierać opłatę za administrowanie budynkiem? Czy deweloper przerzuci na Ciebie koszt podatku od nieruchomości albo opłaty za wieczyste użytkowanie (podpowiem Ci: nie ma prawa tego zrobić).

Te postanowienia prawie zawsze stanowią klauzulę niedozwoloną – zwykle ze względu na to, że są bardzo niejasne i że deweloper może dowolnie decydować, co zaliczy do kosztów utrzymania mieszkania.

6. Czy wszystkie informacje na których Ci zależy, są zapisane w umowie?
Nie wierz reklamie, nie wierz obietnicom pani z biura obsługi klienta, nie wierz wizualizacjom i opisom na stronie internetowej inwestycji.

Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoje mieszkanie będzie mieć określone cechy – niech to będzie wpisane w umowie. Jeśli zależy Ci na udogodnieniach w częściach wspólnych (placu zabaw, monitoringu, ogrodzeniu osiedla itp.) – niech to będzie wpisane do umowy. Jeśli zależy Ci na możliwości korzystania z boiska na innej działce w ramach osiedla – również zastrzeż to w umowie.

7. Jakie jeszcze koszty będziesz ponosić (oprócz obowiązku zapłaty ceny i ponoszenia kosztów utrzymania mieszkania)
Obowiązek zapłaty ceny i kosztów utrzymania mieszkania po wydaniu to typowe postanowienia. Zwykle będziesz też obciążony kosztem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ale niektórzy deweloperzy obciążają klientów jeszcze innymi kosztami – np. opłatą za przyłączenie do sieci albo opłatą za wydanie przez bank zgody na wyodrębnienie mieszkania bez obciążenia hipoteką.

8. Czy możesz odstąpić od umowy, jeśli nie otrzymasz kredytu?
Część deweloperów przyznaje klientom prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy nie uzyskają kredytu. Często możliwość odstąpienia jest obwarowana szeregiem warunków, z których część może być trudna do spełnienia. Jeśli zależy Ci na prawie odstąpienia – zastanów się, czy wiesz w jaki sposób skutecznie odstąpić od umowy, jakie dokumenty musisz przedstawić i ile czasu zajmie Ci zgromadzenie tych dokumentów.

9. Jakie przysługują Ci uprawnienia, jeśli deweloper opóźni się z przedstawieniem mieszkania do odbioru albo zawarciem umowy przyrzeczonej?
Ustawa deweloperska daje Ci prawo odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie przeniesie na Ciebie własności mieszkania w terminie. Jednak w umowie deweloperskiej można wprowadzić również inne postanowienia, mobilizujące dewelopera do wykonania umowy. Można skrócić termin wynikający z ustawy, ale też wprowadzić nowe prawa odstąpienia, kary umowne, obowiązek zapłaty odszkodowania, obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Przeanalizuj, czy opisane w umowie postanowienia są dla Ciebie zrozumiałe i czy będziesz wiedział, w jaki sposób skutecznie odstąpić od umowy. Oblicz wysokość kary albo zadatku, jakich będziesz mógł domagać się od dewelopera (w zależności od przypadku – kary za każdy dzień opóźnienia, lub jednorazowej kary w przypadku odstąpienia od umowy). Zwróć uwagę, czy kara jest obliczana w oparciu o cenę czy tylko niektórych zaliczek; jeśli w oparciu o cenę – to o kwotę brutto czy netto.

10. Kiedy deweloper może domagać się od Ciebie kar, odszkodowania itp.?
Sprawdź, czy deweloper może domagać się od Ciebie innych kwot niż typowe odsetki za opóźnienie w zapłacie. Najczęściej deweloperzy przyznają sobie prawo do żądania kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy, gdy nabywca nie przystąpił do odbioru mieszkania lub do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przeszukaj dokładnie umowę, czy nie występują w niej jeszcze inne kary, np. za brak dostarczenia deweloperowi zgody Twojego banku na wykreślenie roszczenia o ustanowienie hipoteki z księgi wieczystej. Oblicz, ile może wynieść kara naliczona przez dewelopera i porównaj z karami, których możesz domagać się Ty.

Powodzenia!

autor: Joanna Marska-Romaniszyn – radca prawny, prowadzi kancelarię radcowską specjalizującą się w prawie nieruchomości, a w szczególności poradach w sprawie umów deweloperskich. Autorka bloga „Umowa z deweloperem”.