Pomimo protestów i wątpliwości urbanistów i architektów, specustawa mieszkaniowa została podpisana przez prezydenta i już 22 sierpnia 2018 wejdzie w życie. Co to oznacza? Czy czarne scenariusze przedstawiane przez jej przeciwników rzeczywiście mogą się spełnić? O tym w naszym artykule.

Czemu ma służyć specustawa mieszkaniowa?

Według danych BGK w Polsce brakuje niemal 3 mln mieszkań, a te które powstają są drogie i niedostosowane do potrzeb społeczeństwa. Dlatego też rząd zdecydował się na wprowadzenie szczególnych przepisów, dzięki którym możliwe będzie maksymalne przyspieszenie i ułatwienie realizowania inwestycji mieszkaniowych. Teoretycznie zachęci to deweloperów do działania i pozwoli na zmniejszenie deficytu mieszkaniowego. Tyle w teorii. W praktyce, specustawa mieszkaniowa nazywana jest również Lux deweloper, ze względu na bardzo szerokie uprawnienia nadane deweloperom, nawet wbrew przepisom o zagospodarowaniu przestrzennym. A to wciąż nie wszystko.

Krótszy czas na decyzję

Chyba najistotniejszym punktem specustawy mieszkaniowej jest diametralne skrócenie czasu przygotowywania budowy – zamiast 5 lat zajmie to teraz około 1 roku. Zgodnie z nowymi zapisami, wstępne pozwolenia będą wydawać lokalne samorządy w ciągu 60 dni od złożenie kompletnego wniosku przez inwestora. Jedynie w „ważnych przypadkach” czas ten będzie można wydłużyć o kolejne 30 dni. Według rządu, ograniczenie formalności zmniejszy koszty inwestycji i przyczyni się do powstania tańszych mieszkań. Jednak krótszy czas na decyzję oznacza również mniejszą wnikliwość przy rozpatrywaniu wniosków i większe ryzyko błędów. Sceptycy zwracają również uwagę na to, że brakuje narzędzia, które zobowiązałoby deweloperów do obniżenia marży i zrealizowania wizji tanich mieszkań. W skrócie oznacza to, że otwarto deweloperom furtkę do zwiększenia zysków bez ponoszenia żadnych obowiązków.

Ustawowe warunki? Tak, ale…

Trzeba zauważyć, że teoretycznie specustawa mieszkaniowa stawia wiele warunków, które powinna spełnić planowana inwestycja. W pierwszej kolejności powinna posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a jej drogi wewnętrzne nie mogą być węższe niż 6 m. Oprócz tego, w zależności od wielkości miasta, projekt budowy musi:

• znajdować się w odległości nie większej niż 1000 metrów (dla miast poniżej 100 tys. mieszkańców) lub 500 metrów (dla miast powyżej 100 tys. mieszkańców) od przystanku transportu zbiorowego;
• być zlokalizowany nie dalej niż 3000 metrów (dla miast poniżej 100 tys. mieszkańców) lub 1500 metrów (dla miast powyżej 100 tys. mieszkańców) od przedszkola, szkoły podstawowej oraz punktów rekreacyjno-sportowych.

Warunku dotyczącego odległości od szkół, deweloper może uniknąć, jeśli zobowiąże się do zapewnienia 5-letniego transportu szkolnego dla dzieci z danej lokalizacji.

Budowle mają również określoną maksymalną wysokość – 4 kondygnacje dla miast poniżej 100 tys. mieszkańców oraz 14 kondygnacji dla miast powyżej 100 tys. mieszkańców. Jest jednak pewne „ale”. Jeśli wokół planowanej inwestycji są już wyższe budynki, inwestor ma prawo się z nimi zrównać. Co więcej, gminy na podstawie uchwały mają możliwość ustalić lokalne standardy, różniące się nawet o 50% w stosunku do pierwotnych wytycznych specustawy mieszkaniowej. Wszystko to, w połączeniu z małą wiedzą samorządów na temat zagospodarowania przestrzennego może prowadzić do znaczących nadużyć.

Grunty z miejskich nieużytków

Kolejne wątpliwości budzi kwestia obszarów wykorzystywanych pod nowe budowle. Inwestorzy będą mogli w niemal dowolny sposób korzystać z terenów pokolejowych, powojskowych i poprodukcyjnych – na tych obszarach nie będzie ich ograniczał żaden dokument zagospodarowania przestrzennego. Nieco inaczej będzie w przypadku pozostałych gruntów.

Nowa zabudowa nie może być sprzeczna jedynie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jednak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą być już całkowicie pominięte. Trzeba tu wspomnieć, że często to właśnie one stopowały deweloperów przez budowaniem wieżowców zaburzających miejski krajobraz. Teraz inwestorów będą dotyczyć znacznie łagodniejsze wytyczne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co według przeciwników ustawy doprowadzi to niekontrolowanej rozbudowy i „rozlewania się” miast.

Więcej tanich mieszkań?

Preferencyjne warunki dla deweloperów będą obowiązywać przez 10 lat, do 31 grudnia 2028 roku. Jak twierdzą zwolennicy specustawy mieszkaniowej, przez ten czas będzie można szybciej i taniej dostarczyć znaczną ilość mieszkań. Jednak jak słusznie zauważają ich oponenci, nie ma żadnej gwarancji, że nowe warunki przyczynią się do spadków cen nowych lokali. Jest za to duża szansa, że spowodują wysyp budynków zaburzających miejską przestrzeń, również w miejscach, które kiedyś miały być np. parkiem lub boiskiem. Szczególnie, że w ustawie są „furtki” umożliwiające nieuczciwe działania. Która ze stron ma rację? To się wkrótce okaże.