Temat kredytów hipotecznych jest tematem stosunkowo skomplikowanym, jednak z uwagi na program Mieszkanie dla Młodych coraz bardziej popularnym. Niezależnie od tego ile publikacji na ten temat przeczytamy, zawsze padnie wiele pytań, na które ciężko jednoznacznie udzielić odpowiedzi. Pomimo tego jedno pytanie powinno pojawić się zawsze. A mianowicie:
Jak już wspominałam w artykule [Prawie] wszystko o kredytach hipotecznych jednym z kosztów kredytu hipotecznego jest marża czyli składowa oprocentowania, która w połączeniu ze stopą referencyjną wyznacza wysokość raty odsetkowej jaką jest zobowiązany spłacać kredytobiorca. Niestety, jak łatwo się domyśleć, nie jest to jedyny koszt zaciąganego zobowiązania. Analizując harmonogram spłat kredytu i ofertę banku możecie bowiem, spotkać się z pojęciem Całkowitego Kosztu Kredytu [CKK].
Najprościej mówiąc, jest to suma wszystkich kosztów ponoszonych przed zaciągnięciem i w trakcie trwania zobowiązania. Część z nich należy uiścić w banku, który udziela kredytu, a część u podmiotów zewnętrznych takich jak np. notariusz. Wszystko po to aby dopełnić wszelkich obowiązków formalno-prawnych związanych z nabyciem nieruchomości.
1. Prowizja za udzielenie kredytu
Prowizja za udzielenie kredytu określana jest wartością procentową naliczaną od wysokości kredytu. Najczęściej waha się w przedziale 1-4%, często stanowi również kartę przetargową na etapie negocjacji cenowych. Coraz częściej banki rezygnują jednak z prowizji, aby zachęcić potencjalnych klientów do skorzystania z ich oferty. Niestety prawda jest taka, że kwotę zaoszczędzoną na prowizji, wykorzystamy przy okazji innych opłat, dlatego pamiętaj aby precyzyjnie porównać kilka ofert kredytowych nie ograniczając się jedynie do wysokości rat. Warto również dopytać o możliwość rezygnacji z prowizji w ramach tzw. cross-sellu. Niektóre oferty przewidują 0% prowizji przy założeniu konta lub wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia. Zanim jednak zdecydujesz się skorzystać z tej kuszącej propozycji, dopytaj o koszty związane z obsługą produktu, który ma stanowić zamiennik prowizji.
2. Wycena nieruchomości
Wycena nieruchomości to koszt obligatoryjny, ponoszony zawsze gdy zabezpieczeniem zobowiązania jest hipoteka na nieruchomości. Koszt wyceny uzależniony jest od jej rodzaju. Najdroższy, co do zasady, jest operat szacunkowy czyli opinia rzeczoznawcy majątkowego na temat wartości rynkowej nieruchomości. Wszystkie inne formy wyceny, akceptowalne przez bank takie jak inspekcja czy też określenie wartości w oparciu o bazy wewnętrzne banku, są odpowiednio tańsze, jednak w obu przypadkach cena uzależniona jest od rodzaju nieruchomości podlegającej wycenie. Obecnie koszty operatu szacunkowego wahają się w przedziale 400-1000 zł, a inspekcji 150-350 zł.
3. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu pobierana jest zazwyczaj w pierwszych 3-5 latach trwania zobowiązania kredytowego i wyrażona jest jako wartość procentowa. Prowizja liczona jest od kwoty kapitału pozostałego do spłaty. W ten sposób bank częściowo rekompensuje sobie utracony zysk z marży, ponieważ spłacasz tylko kapitał, a nie przyszłe odsetki.
4. Ubezpieczenie na życie i/lub od utraty pracy
Jest to jeden z produktów, który bardzo często oferowany jest w ramach cross-sellu, o którym pisałam wcześniej. Wybierając ubezpieczenie na życie i/lub od utraty pracy wiele banków oferuje zniesienie prowizji za udzielenie kredytu lub obniżenie wysokości marży. Wiele osób bardzo sceptycznie podchodzi do tego typu ubezpieczeń traktując je jako próbę wyłudzenia pieniędzy, jednak niewątpliwie przy zobowiązaniach długoterminowych niosą ze sobą wiele korzyści. Konstrukcja ubezpieczenia na życie w zależności od opcji ubezpieczenia, zabezpiecza, w przypadku zgonu kredytobiorcy, jego bliskich ponieważ suma ubezpieczenia przeznaczona jest na spłatę zobowiązania. W przypadku poważnego zachorowania natomiast lub utraty pracy, ubezpieczyciel dokonuje spłaty części rat kapitałowo-odsetkowych. Szczegóły dotyczące zakresu, sumy ubezpieczenia i wyłączeń zawarte są w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia [OWU], które powinny stanowić lekturę obowiązkową każdego kredytobiorcy. Składka za ubezpieczenie, w większości banków, doliczana jest do raty kredytowej i ujęta jako wartość procentowa liczona od aktualnego salda zadłużenia.
5. Ubezpieczenie Niskiego Wkladu Własnego
Ubezpieczenie NWW jest obligatoryjne dla klientów, którzy nie chcą lub nie mogą wnieść, wymaganego przez bank, wkładu własnego. Od 1 stycznia 2014 zgodnie z Rekomendacją S banki udzielają kredytów w wysokości maksymalnie 95% wartości nieruchomości co oznacza, że każdy kredytobiorca zobowiązany jest wnieść min. 5% wkładu własnego. Niektóre banki jednak, wymagają 10% i więcej wkładu własnego co oznacza, że brakującą różnicę należy ubezpieczyć Ubezpieczeniem NWW, o którym pisałam szerzej we wcześniejszym artykule. Składka ubezpieczenia może być płacona na dwa sposoby w zależności od oferty banku. Może być to składka jednorazowa za okres 3-5 lat do przodu czyli za okres, w którym szacunkowo powinien zostać spłacony brakujący wkład własny lub jako wartość procentowa, płacona w cyklach miesięcznych wraz z ratą kredytu do momentu spłaty brakującej kwoty wkładu własnego.
6. Ubezpieczenie pomostowe
Jest to ubezpieczenie płacone w okresie od złożenia wniosku do uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wysokość ubezpieczenia wyrażona jest w punktach procentowych [obecnie ok. 1 p.p.], które doliczane są do oprocentowania kredytu i płacone wraz z ratą miesięczną. Jest to koszt krótkoterminowy jednak obligatoryjny.
7. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych
Ubezpieczenie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu jest również obowiązkowe i stanowi zabezpieczenie zarówno banku, jak i właściciela nieruchomości. Wysokość składki jest różna w zależności od ubezpieczyciela ale zawsze naliczana od wartości nieruchomości. Pamiętaj aby dokładnie porównać kilka ofert ubezpieczenia ponieważ różnice cenowe mogą wynosić nawet kilkaset złotych. I w tym przypadku nie ominie cię lektura OWU bo nie zawsze tańsze oznacza lepsze.
8. Założenie księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki
Koszty związane z założeniem księgi wieczystej i ustanowieniem hipoteki są stosunkowo niewielkie jednak obowiązkowe i stanowią kategorię kosztów okołokredytowych, pozabankowych. Koszt założenia księgi wieczystej wynosi 60 zł, a dokonania wpisu, 200 zł.
9. Podatek od czynności cywilno – prawnych/Koszty notarialne
Podatek od czynności cywilno-prawnych to koszt obowiązkowy bezpośrednio związany z przeniesieniem prawa własności. Jeżeli dokonujemy zakupu nieruchomości od osoby fizycznej wówczas powstaje zobowiązanie podatkowe, którego wysokość wynosi 2% wartości przedmiotu transakcji. Jeżeli zbywcą jest deweloper, który wystawi nam Fakturę VAT wówczas jesteśmy zwolnieni z tego obowiązku ponieważ spoczywa on po stronie wystawiającego FV. Przy okazji zakupu nieruchomości i przeniesienia prawa własności nie ominie nas jednak wizyta u notariusza. Maksymalna wysokość taksy notarialnej określona jest ustawowo, standardowo wynosi ok. 2000 zł.
Na zakończenie
Pamiętajcie, że instytucje finansowe w swoich strukturach mają również dział marketingu, który dba o to abyś o kosztach okołokredytowych dowiedział się jak najpóźniej. Na szczęście Ustawa o kredycie konsumenckim [UKK] jasno precyzuje temat informowania konsumentów o wszelkich kosztach. Niemniej na pewno nie zaszkodzi jeśli zawczasu, dopytasz o to swojego doradcę przed złożeniem wniosku o Mieszkanie dla Młodych. Wybierając ofertę kredytu nie ograniczaj się do porównania wysokości rat i samego oprocentowania. Koszty okołokredytowe bowiem, mogą stanowić znaczną kwotę, którą będziesz zobowiązany wpłacić jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązania. Znacząco również wpływają na całkowitą kwotę kredytu, której to wysokość powinna stanowić podstawę do wyboru, najlepszej dla ciebie, oferty kredytowej.