Rządowy program dopłat do zakupu pierwszego mieszkania ma pewne obostrzenia. Jednym z nich jest limit cenowy nowej nieruchomości.

BGK ogłasza maksymalne stawki na podstawie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, czyli kosztu wybudowania obiektu mieszkalnego w danym województwie. Z wyjątkiem woj. pomorskiego limity cen metra kwadratowego podawane są na przełomie marca i kwietnia oraz września i października. Oznacza to, że już dziś można określić dopuszczalną wartość lokalu objętego dofinansowaniem i maksymalną wysokość dopłat dla mieszkań i domów znajdujących się w konkretnej miejscowości.

Dostępność nowych mieszkań

Gdzie najłatwiej, a gdzie najtrudniej będzie znaleźć obiekt mieszący się w limitach MdM? By poznać odpowiedź na te pytania, należy zestawić dopuszczalne przez BGK stawki za metr kwadratowy w danej lokalizacji ze średnimi cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym. Szczegóły znajdują się w poniższej tabeli.

Najwyższe dopłaty obowiązują w największych ośrodkach, m.in.:

• Warszawie (533,15 zł do metra kw.),
• Gdańsku (519,95 zł),
• Poznaniu (509,50 zł).

Na radość jest jednak zbyt wcześnie. Paradoksalnie w czołowych miastach będzie największy problem ze znalezieniem nieruchomości spełniającej limit kwotowy programu Mieszkanie dla Młdoych. Dlaczego? Ze względu na panujące tam ceny nowych lokali, które znacznie odbiegają od dopuszczalnego przez BGK poziomu. Największa różnica dotyczy mieszkań w Warszawie (limit jest o ponad 1/5 niższy od stawek transakcyjnych na rynku pierwotnym), Krakowie (prawie 20 proc.), Wrocławiu (15 proc.) i Rzeszowie (14 proc.).

Na przeciwległym biegunie znajdują się Zielona Góra, Łódź, Olsztyn i Katowice, gdzie dopuszczalne przez ustawodawcę pułapy są wyższe od przeciętnych stawek, po których kupowane są lokale. W Winnym Grodzie różnica ta przekracza 15 proc., w Łodzi dochodzi do 13 proc. Wyszukanie tam odpowiedniego obiektu, także bliżej centrum, nie powinno więc stanowić problemu dla kredytobiorców zainteresowanych rządową pomocą.

W ostatnich latach coraz intensywniej rozwijają się tereny podmiejskie, zwłaszcza gminy sąsiadujące z miastami wojewódzkimi. Dzieje się tak m.in. ze względu na niższe niż w stolicach regionu ceny gruntów.

Na najwyższe dofinansowanie mogą w I kw. 2014 r. liczyć osoby przymierzające się do kupna domu/mieszkania w okolicach:

·         Gdańska (474,70 zł do 1 mkw.),

·         Poznania (421,80 zł),

·         Krakowa (415,28 zł),

·         Łodzi (404,15 zł).

Najniższe wsparcie dla gmin okalających miasta wojewódzkie przewidziano natomiast dla ściany wschodniej.

Analogiczna sytuacja wygląda w odniesieniu do terenów położonych z dala od terenów zurbanizowanych. Najmniejsza dopłata obowiązuje dla województw wschodnich, gdzie z wyjątkiem woj. podlaskiego dotacja do 1 mkw. nie przekracza 300 zł. Największą pomoc otrzymają osoby kupujące lokum w województwach:

·         pomorskim (jedyny region z dofinansowaniem przekraczającym 400 zł/mkw.),

·         małopolskim (385,60 zł),

·         lubuskim (357,60 zł),

·         zachodniopomorskim (355,90 zł).

Inna polityka deweloperów

Ogółem spośród 16 miast wojewódzkich tylko w czterech ustalone przez BGK maksymalne stawki nowych lokali są wyższe od obowiązujących tam cen rynkowych. – Limity dosyć mocno różnią się od obowiązujących w poszczególnych miastach stawek. W różnych lokalizacjach, w różnych województwach i miastach dostępność programu będzie zatem bardzo różna – uważa Marcin Krasoń z Home Broker w rozmowie z agencją Newseria.

Co to oznacza w praktyce? Chętni na kupno mieszkania czy domu w największych miastach są skazani na poszukiwania nieruchomości na ich obrzeżach, gdzie zwykle stawki są niższe od średniej i tym samym bliższe limitowi programu MdM.

Nieco łatwiejsze zadanie czeka chętnych ze Szczecina, Kielc i Gdańska. Tam przeciętnie kwoty transakcyjne tylko nieznacznie odbiegają od dopuszczalnych przez BGK pułapów. W stolicy woj. pomorskiego ze względu na inny cykl (czerwiec i grudzień) publikacji danych dotyczących kosztów odtworzenia 1 mkw. powierzchni sytuacja może się niedługo poprawić. Nowy poziom dopuszczalnych wartości dla tamtejszych nieruchomości poznamy na początku 2014 r.

Uwaga! Nie jest przesądzone, że w pozostałych miejscowościach deweloperzy nie zechcą nieco zejść z ceny. Akcja „Mieszkanie dla Młodych” na pewno zmieni lokalny rynek i poczynania firm budujących mieszkania. Jakiego rodzaju i jak mocne będzie to oddziaływanie, zależy od regionu i miasta. – Program na pewno będzie wpływał na ceny i politykę deweloperów w każdym mieście inaczej. W ośrodkach, gdzie ceny rynkowe są dużo wyższe od limitu, zapewne część firm je obniży i odwrotnie – przewiduje Krasoń.

Wysokość dofinansowania i dostępność lokali w ramach MdM w poszczególnych regionach

Źródło: opracowanie własne na podstawie comperia.pl, Home Broker i bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego (nbp.pl)

* – dla miasta wojewódzkiego