Początek przyszłego roku przyniesie istotne zmiany na rynku mieszkaniowym. Pierwszą jest uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych zaciąganych na zakup lokali z rynku pierwotnego. Druga to nowelizacja rekomendacji S, która dotyczy polityki banków odnośnie kredytów mieszkaniowych.

Koniec kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości

Jedna wytycznych stanowi, że od 1 stycznia instytucje finansowe będą mogły pożyczać klientom zainteresowanym zakupem nieruchomości nie więcej niż równowartość 95 proc. jej wartości. Innymi słowy: znikną kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego. Obecnie są one dostępne jeszcze w 12 podmiotach.

Uwaga! Brakujących 5 proc. nie będzie można objąć ubezpieczeniem od niskiego wkładu własnego. Taka możliwość pojawi się dopiero w kolejnych latach, gdy wzrośnie kwota, jaką trzeba będzie przedstawić już na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny.

W 2015 r. wymagane środki własne będą stanowić 10 proc. wartości pożyczki, rok później – 15 proc., by w 2017 r. osiągnąć zakładany pułap, czyli 1/5 wartości nieruchomości kupowanej bądź budowanej za pieniądze banku.

Od 2016 r. będzie jednak można ubezpieczyć pozostałą kwotę polisą od niskiego wkładu. Przykładowo: 10 proc. wpłacimy z własnej kieszeni, a pozostałe 5 proc. ubezpieczymy polisą lub w inny sposób. Jednym z nich może być hipoteka domu rodziców.

Pieniądze na wkład własny

Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi zwana „Mieszkaniem dla Młodych” przewiduje – po spełnieniu odpowiednich warunków – dofinansowanie przez BGK wkładu własnego kredytobiorcy na poziomie 10-15 proc. wartości zobowiązania. Beneficjentowi, któremu w ciągu pięciu lat od podpisania umowy urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko albo takowe zostanie przez niego przysposobione, przysługuje prawo ubiegania się o zwrot kolejnych 5 proc. zaciągniętego długu. Jak to się ma do rekomendacji S, która obejmie kredyty hipoteczne udzielane na zakup lokali nowych i używanych?

Pomoc w ramach MdM będzie traktowana jako wkład własny klienta. Oznacza to, że klienci bez oszczędności chcący zainwestować w zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny mogą spać spokojnie do końca 2015 (single, rodziny bezdzietne), a nawet 2016 r. (gospodarstwa domowe z przynajmniej jednym potomkiem). Jeśli zakwalifikują się do programu wsparcia, wypełnią obowiązek wynikający z rekomendacji S dzięki środkom rządowym.

Jak to wygląda w praktyce? Przy maksymalnej dopuszczalnej przez MdM cenie nowego mieszkania w Zielonej Górze równej 212,5 tys. zł (limit w I kw. 2014 r: 50 x 4251,5 zł), obowiązujący w 2014 r. wkład własny dla kredytu mieszkaniowego zaciągano na zakup lokum w Winnym Grodzie wyniesie 10,6 tys. zł (pamiętajmy o kosztach dodatkowych, np. ustanowieniu księgi wieczystej i wpisie do niej, wypisach z aktu notarialnego). W 2015 r. sięgnie on 21,25 tys. zł, a rok później podskoczy do 31,88 tys. zł.

Kwoty mogą się zmienić w zależności od tego, jak w kolejnych kwartałach i latach będzie kształtować się wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Uwaga na obowiązkowe ubezpieczenia

Lepiej jednak nie lekceważyć konieczności zgromadzenia oszczędności w procedurze starania się o kredyt hipoteczny. Dlaczego?

Po pierwsze, wsparcie rządu mogą liczyć jedynie klienci zainteresowani mieszkaniem z rynku pierwotnego. Po drugie, banki wymuszają na kredytobiorcach wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego do momentu, aż wartość spłaconych zobowiązań (rat) nie osiągnie 20 proc. wartości finansowania (LtV = 80 proc.). Zwykle takie ubezpieczenie wynosi 3-3,5 proc. wielkości brakującej sumy i jest płatne z góry.

Im wyższy kredyt oraz dłuższy okres spłaty (czyli niższe raty), tym więcej czasu zajmuje klientowi dobicie do tego pułapu. Naraża to kredytobiorcę na konieczność wielokrotnego wykupu takiego ubezpieczenia.

Dzieje się tak, gdyż „okres ochronny” w ramach polisy trwa 3-5 lat. Po tym czasie bank dokonuje weryfikacji zadłużenia, czyli podlicza, jaka część długu została spłacona. Jeśli jest ona niższa niż 20 proc., klient ponownie będzie musiał zapłacić kilkaset złotych tytułem składki albo spłacać wyższe raty (część instytucji odbija sobie bowiem niski wkład wyższym oprocentowaniem kredytu).

Z prostego rachunku wynika więc, że nawet dopłata w ramach MdM może nie uchronić beneficjenta przed obowiązkiem wykupu polisy. Co najwyżej jej koszt będzie niższy w porównaniu do beneficjenta bez żadnych oszczędności.

Oszczędności zmniejszają koszty

Dysponując 10-proc. wkładem własnym i korzystając z 10-proc. wsparcia BGK (czyli mając łącznie 20 proc. wartości nieruchomości), klient może być pewny uniknięcia wydatków na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Ten ostatni warto mieć również z powodu niższych kosztów obsługi kredytu. Im więcej oszczędności własnych przeznaczymy na inwestycję, czyli im mniej od banku pożyczymy, tym mniej będziemy musieli mu oddać tytułem odsetek i ubezpieczenia. Różnica może sięgnąć kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Wróćmy do powyższego przykładu. Kupujemy za kredyt zaciągnięty na 30 lat mieszkanie w Zielonej Górze za 212,5 tys. zł. Oprocentowanie wynosi 5 proc., LtV 100 proc., raty równe. Takie parametry wygenerują odsetki na poziomie prawie 198,2 tys. zł. Wniesienie wkładu własnego w wysokości 1/5 kredytu (LtV 80 proc.) zredukuje je do 158,5 tys. zł. Analiza nie uwzględnia wyższej marży i ubezpieczenia, jakie na pewno się pojawią dla kredytu na całą nieruchomość.