Jednym z najczęściej dyskutowanych i jednocześnie budzących najwięcej kontrowersji zagadnień w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, są limity cenowe. To one bowiem określają (a najczęściej ograniczają) pulę mieszkań do kupienia w danej lokalizacji, dla których możliwe będzie udzielenie wsparcia rządowego na dofinansowanie wkładu własnego w ramach programu MdM. Limity cenowe określają maksymalną cenę 1 m kw. mieszkania kupowanego ze wsparciem. Co ważne, limity te są określane osobno na kolejne okresy obowiązywania programu – w zależności od wyznaczanych przez poszczególnych wojewodów wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych . To, jaki limit zostanie podany dla danej lokalizacji, zależy od tego czy kupujemy mieszkanie lub budujemy dom w mieście stanowiącym siedzibę wojewody lub sejmiku województwa, w innej gminie tego województwa czy też w gminie z takim miastem sąsiadującej.

Limit cenowy – definicja

Limit ceny w programie odnosi się do 1 m kw. powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania lub domu, który ma być objęty dofinansowaniem. Limit liczy się stosując średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego dla danej lokalizacji, pomnożonej przez współczynnik 1,1.

Skąd wziąć wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzeniowego?

Wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to nic innego jak przeciętny koszt budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wysokość tego wskaźnika jest ustalana przez wojewodę dwukrotnie w ciągu roku na okres sześciu miesięcy. Dokonuje on wyliczenia wskaźnika na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego, dotyczących kosztu budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej, powiększonego o wartość robót wykończeniowych oraz własnych analiz.

Natomiast GUS zbiera takie dane przede wszystkim od deweloperów, TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych w całej Polsce. Odbywa się to w ten sposób, że Powiatowy Nadzór Budowlany przekazuje do GUS informację, ze dana inwestycja otrzymała pozwolenie na użytkowanie i posiada zaświadczenie o zakończeniu budowy. Na podstawie tych informacji GUS kieruje do inwestorów zawiadomienie o konieczności wypełnienia sprawozdania o nakładach na budowę nowych budynków mieszkalnych, które właśnie zostały przez daną firmę oddane do użytkowania. GUS wysyła formularz oznaczony jako B-09, który inwestor musi wypełnić. Zgodnie z instrukcją do formularza, zawarte w nim sprawozdanie dotyczy inwestorów oddających do użytkowania nowe budynki mieszkalne, a dokładnie: spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, gmin, TBS-ów oraz inwestorów budujących na sprzedaż lub wynajem (za wyjątkiem kościołów i związków wyznaniowych), przy czym nie należy w formularzu wykazywać budynków jednorodzinnych oraz przeznaczonych do zamieszkania zbiorowego (np. hoteli, pensjonatów, schronisk młodzieżowych, internatów, akademików, koszar wojskowych, domów dziecka czy domów zakonnych itp.).

Co zawiera formularz GUS B-09?

W formularzu B-09 podaje się takie informacje, jak nazwa i adres inwestora oraz jego numer REGON, jak również oddział Urzędu Statystycznego, właściwy ze względu na lokalizację inwestycji. Dokładnie opisuje się także samą inwestycję pod względem jej lokalizacji, podając w jakim województwie, powiecie, gminie/mieście/dzielnicy, miejscowości oraz na jakiej ulicy wraz z jej numerem się znajduje. Niezbędne jest także podanie dokładnej daty rozpoczęcia i zakończenia budowy z uwzględnieniem miesiąca i roku.

Następnie inwestor przechodzi do wypełniania części formularza, która dotyczy stricte danych technicznych i kosztowych nieruchomości – podaje ogólną liczbę mieszkań w budynku z uwzględnieniem osobno liczby mieszkań, które będą wykańczane we własnym zakresie przez przyszłych użytkowników. Podaje także powierzchnię użytkową budynku oraz łączną powierzchnię użytkową samych mieszkań.

Należy tu wyjaśnić, czym w rozumieniu przepisów jest tu powierzchnia użytkowa budynku. Otóż pojęcie to oznacza powierzchnię wszystkich pomieszczeń budynku w świetle konstrukcji nośnych i nienośnych, czyli powierzchnię netto budynku mieszkalnego, pomniejszoną o powierzchnię ruchu, powierzchnię usługową  oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych do samodzielnych lokali zlokalizowanych w budynku. Natomiast powierzchnia użytkowa mieszkania to z kolei powierzchnia wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, a zatem pokoi, kuchni, przedpokoi, łazienek czy korytarzy, ale również obudowanej werandy, ganku, garderoby.

Jakie dane wpisywane są jako nakłady poniesione na budowę budynku?

Z punktu widzenia uczestników programu Mieszkanie dla Młodych najistotniejsze są dane z rubryki
nr 5 – nakłady poniesione na budowę budynku (w tys. zł), bo to od tych danych tak na prawdę zależy, na jakiej wysokości określony zostanie wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie.

Nakłady na budowę podawane są w całości za okres od rozpoczęcia do zakończenia inwestycji, a zatem w ramach czasowych podanych w formularzu, w jego środkowej części.  Aby informacja była pełna i adekwatna do rzeczywistości, inwestor powinien w tych kosztach ująć wszelkie koszty poniesione w związku z realizacją inwestycji, które były możliwe do rozliczenia w momencie przekazania budynku do użytkowania lub do momentu przekazania budynku przyszłym użytkownikom, do samodzielnego wykończenia. W kosztach nabycia uwzględnia się szczególnie:

1. koszty nabycia działki budowlanej, łącznie z:

• opłatami notarialnymi,
• kosztami jej przygotowania i uzbrojenia na rzecz planowanej na niej inwestycji,

2. koszty wzniesienia budynku, w szczególności:

• koszty konstrukcji budowlanych,
• koszty urządzeń technicznych i instalacji budynku,
• koszty urządzeń budowlanych związanych z budynkiem, a  służących do ogólnego korzystania,
• dodatkowe koszty budowy, takie jak: koszty inwestorskie, planowania przestrzennego, dokumentacji, ewentualnych ekspertyz i doradztwa projektowego, opłaty związane
  z zawarciem umów notarialnych i wpisów do księgi wieczystej, nadzoru, kierowania budową
  i rozliczania robót, koszty finansowania, czyli uzyskania kredytu i spłaty odsetek.

W kosztach budowy należy uwzględnić również  podatek VAT naliczony i zapłacony w związku z realizacją danej inwestycji, jeśli w tym konkretnym przypadku nie podlega on zwrotowi lub odliczeniu od podatku VAT należnego.

Jak zatem widać po powyższym katalogu kosztów budowy, GUS wymaga podania bardzo dokładnych i szczegółowych danych. Najczęściej właśnie na tym etapie koszty zostają zaniżone, ponieważ inwestor nie jest w stanie w ciągu zaledwie trzech dni, jakie ma na sporządzenie i odesłanie do GUS formularza B-09, zebrać wszystkich danych na temat poniesionych nakładów na inwestycję, która najczęściej ciągnie się przez kilka lat. W rezultacie, nakłady ujęte w formularzu są niższe niż te rzeczywiście poniesione na inwestycję.

Wysokość ustalonego w oparciu o dane zebrane przez GUS od inwestorów wskaźnika, jest ogłaszana w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Zatem wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i ustalonego wskaźnika przeliczeniowego.

W przypadku programu Mieszkanie dla Młodych, wskaźniki są publikowane kwartalnie przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Obecne obowiązywać będą przez pierwszy kwartał 2014 roku. Należy tu zaznaczyć, że wysokość wskaźnika przeliczeniowego jest ustalana w różny sposób, w zależności od tego, jakiej lokalizacji dotyczy. Generalnie wyróżnia się trzy odrębne rodzaje lokalizacji:

• miasta będące siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,
• pozostałe gminy w województwie,
• gminy sąsiadujące z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa.

Przykład dla miasta Łodzi czyli z czego wynika limit ceny w MdM:

Aby lepiej zobrazować mechanizm wyliczania limitów cenowych stosowanych w programie Mieszkanie dla Młodych, przeanalizujmy sytuację na przykładzie miasta Łodzi, w oparciu o powyżej przedstawioną definicję.

Jakich danych potrzebujemy?

Otóż potrzebne są nam dwie ostatnio ogłoszone wartości wskaźnika przeliczeniowego odtworzenia
1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla Łodzi. Są to wielkości dla II i III kwartału 2013 roku oraz dla IV kwartału 2013 roku i I kwartału 2014 roku. Przypomnijmy – wojewodowie ustalają takie wskaźniki na okresy półroczne. W pierwszym przypadku wskaźnik podano w Obwieszczeniu nr 6/2013 Wojewody Łódzkiego z dnia 28 marca 2013 r., ustalając jego wartość na 4598,00 zł/m kw. W przypadku drugiego okresu jest to wartość 4550,00 zł/m kw. ogłoszona w Obwieszczeniu nr 22/2013 Wojewody Łódzkiego z dnia 19 września 2013 r.

Postępując dalej zgodnie z definicją, z powyższych wartości wyliczamy średnią arytmetyczną – sumujemy zatem te dwie wielkości i dzielimy przez dwa. Otrzymujemy wartość 4574,00 zł/m kw. Następnie wartość tę przemnażamy przez ustalony współczynnik 1,1 (patrz: Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, Dz. U. z 2013 r. poz. 1304, art. 5, ust. 1, pkt. 4). Otrzymujemy wówczas wartość 5031,40 zł/m kw. Kwota ta stanowi maksymalną cenę 1 m kw., która uprawnia do otrzymania dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w Łodzi.

Dlaczego limity budzą kontrowersje?

Z wielu powodów, ustalone limity nie są adekwatne do rzeczywistości, a w niektórych lokalizacjach znalezienie mieszkania na rynku pierwotnym, którego cena za 1 m kw. mieści się w tych limitach jest niemal niemożliwe. Wynika to przede wszystkim z poniższych kwestii:

• Dane zbierane w GUS, z których korzystają Wojewodowie przy ustalaniu wartości wskaźnika przeliczeniowego odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, trafiają tam od deweloperów, TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. Te z kolei na przekazanie informacji o kosztach poniesionych podczas realizacji inwestycji mają zaledwie trzy dni od otrzymania zawiadomienia o konieczności wypełnienia sprawozdania o nakładach na budowę nowych budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania. Jest to tak krótki czas, że nie ma realnej możliwości, aby zebrać wszystkie dane warunkujące wysokość ceny transakcyjnej. – podawane wartości są zatem z reguły zaniżone.
• Dodatkowo, spółdzielnie mieszkaniowe i TBS-y często nie kalkulują kosztów zakupu gruntów, które przykładowo otrzymały na preferencyjnych warunkach w wyniku transformacji systemowych lub nabyły od miasta po preferencyjnych cenach.
• Wskaźnik nie uwzględnia także kosztów marketingu i obsługi sprzedażowej, które wynoszą około 4% całych nakładów na inwestycję.
• Wskaźnik odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, używany  do wyliczania limitów w programie Mieszkanie dla Młodych wywodzi się z Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, gdzie wykorzystywany był głównie do określania wysokości czynszu w mieszkaniach komunalnych, zatem nie jest on adekwatny do  nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym.
• GUS bazuje na kosztach netto, a kupujący mieszkania płacą cenę brutto, tak więc mamy kolejne 8%  niedoszacowania.
• Nie uwzględnia się tu również marży dewelopera wymaganej przez bank

W rezultacie powyższych kwestii w skrajnych wypadkach niedoszacowanie może sięgać nawet 30%.