Ważnym elementem wniosku o Mieszkanie dla Młodych do banku jest umowa ze sprzedającym. Musi ona zawierać odpowiednie informacje, pozwalające zweryfikować, czy mieszkanie spełnia wymogi programu. Jaka umowa będzie honorowana w banku i co powinna zawierać? Zapraszamy do lektury naszego poradnika.

Rynek wtórny czy pierwotny – to definiuje umowę

Rodzaj umowy zależy przede wszystkim od rodzaju rynku, na którym kupujemy nieruchomość. W przypadku rynku pierwotnego sprawa jest prostsza, często bankom wystarczy sam prospekt informacyjny, możemy także dostarczyć umowę rezerwacyjną lub deweloperską. W przypadku rynku wtórnego umowa musi zawierać więcej danych, jak choćby oświadczenie właściciela, że na mieszkaniu lub domu nie ciążą obciążenia podatkowe. Dlatego tutaj najlepszym wyborem jest umowa przedwstępna. O różnicach pomiędzy umowami piszemy w odpowiednich punktach.

Co musi zawierać umowa pod kątem Mieszkania dla Młodych?

Bez względu na to, jaki charakter umowy wybierzemy, umowa koniecznie musi zawierać:

• datę i miejsce jej zawarcia,
• strony biorące udział w umowie (dane osobowe, numer PESEL, w przypadku spółki: NIP, KRS, dane kontaktowe oraz ewentualnie informacje o osobach upoważnionych),
• dokładne informacje o przedmiocie umowy: adres nieruchomości, jej rodzaj, informacje o metrażu, przynależnych gruntach,
• cenę transakcji (w przypadku budowy umowa powinna określać, w jaki sposób będzie naliczana cena końcowa),
• sposób i datę wydania nieruchomości oraz zawarcia umowy właściwej,
• informacje o Księdze Wieczystej nieruchomości,
• załączniki(opcjonalnie): oświadczenie właściciela, jak nabył daną nieruchomość, że nie mają do niej praw osoby trzecie, że na nieruchomości nie ciąży żadna hipoteka itp.

Umowa przedwstępna – dokument uniwersalny

Umowę przedwstępna można spisać w dwóch postaciach: zwykłego dokumentu, spisanego pomiędzy stronami oraz aktu notarialnego. Ta druga forma jest polecana szczególnie, gdy bardzo zależy nam na konkretnym mieszkaniu. Trudno jest obalić jej zapisy, a w przypadku gdy sprzedający chce się wycofać – mamy duże szanse wyegzekwować od niego sprzedaż. Wystarczy tylko zadbać o odpowiednie zapisy. Umowę notarialną przygotowuje notariusz, jest więc rzetelna pod kątem obowiązującego prawa.

Tańszym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna spisana samodzielnie, w sądzie jednak stanowi zwykle dokument niższej wagi. Banki powinny ją jednak akceptować.

Umowę przedwstępną, jak wspomniano wyżej, można spisać zarówno ze sprzedającym prywatnym, jak i deweloperem. Jest ona najczęściej najbardziej rozbudowaną formą zawarcia porozumienia i dostarcza najwięcej informacji. Jak wspomniano wyżej – w przypadku sporu umowa przedwstępna powinna regulować kwestie wydania mieszkania. Można w niej także zawrzeć konsekwencje niedotrzymania warunków przez jedną ze stron.

Umowa rezerwacyjna z deweloperem

Umowa rezerwacyjna zawierana jest zazwyczaj na wczesnym etapie budowy – jeśli mieszkanie jest praktycznie na wykończeniu, upierajmy się jednak przy umowie przedwstępnej lub deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna nie jest ściśle określona przepisami. Stanowi dobrowolne oświadczenie dewelopera, że zgadza się na zarezerwowanie konkretnego lokalu i wyłączenie go z puli sprzedażowej. Często te umowy zawierają informacje, że w przypadku rezygnacji przez kupującego przepada zaliczka. Dla banków umowa rezerwacyjna stanowi dokument, na podstawie którego wydają decyzję kredytową. Ze względu jednak na niską rangę prawną tego dokumentu – nie będzie on stanowił istotnego dowodu dla sądu. Aby móc przedstawić umowę rezerwacyjną BGK należy zadbać, by zawierała: metraż, cenę, dane obu stron oraz lokalizację lokalu.

Umowa deweloperska dla rynku pierwotnego

Umowa deweloperska działa podobnie, jak umowa przedwstępna spisana u notariusza. Ją również spisuje się w formie aktu notarialnego, a jej koszt dzielony jest pomiędzy obie strony. Umowę deweloperską spisuje się, gdy znane są już dokładne parametry nieruchomości, a prace budowlane pozwalają ocenić termin oddania do użytku oraz całkowity koszt zakupu.

Jakiej umowy oczekuje bank i BGK do wniosku MdM?

Prawda jest taka, że wstępną decyzję o kredycie oraz przyznaniu dopłaty MdM można podjąć nawet na podstawie prospektu informacyjnego od dewelopera. Im jednak bardziej nastawieni jesteśmy na kupno konkretnego mieszkania, tym lepiej powinniśmy zadbać o swoje interesy. Podpisując umowę w formie aktu notarialnego możemy sprawić, by przeniesienie własności nastąpiło nawet wtedy, gdy sprzedający nie wyrazi dobrowolnie zgody.